DETERMINAÇÃO DE QUARENTENA - CORONAVIRUS (COVID-19) E O CUMPRIMENTO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAIS
Com os recentes dados de proliferação e considerável aumento do número de casos de contaminação pela pandemia mundial do Coronavírus (COVID-19), os Governos Federal, Estaduais e Municipais têm tomado medidas de urgência quanto à prevenção da contaminação e surgimento de novos casos.
Dentre a medidas tomadas, tem impactado em maior nível a rotina da população o reconhecimento do estado de calamidade pública e decretação de quarentena arguida em âmbito Federal através do Decreto Legislativo n. 06/2020, em âmbito Estadual (Estado de São Paulo) através do Decreto Estadual n. 64.881/SP e em âmbito Municipal (Município de Piracicaba), através do Decreto Municipal n. 18.230.
Em síntese, as determinações do Poder Executivo implicam na suspensão dos serviços qualificados como ‘não essenciais’, bem como vedação de atendimento ao público na forma presencial e a limitação à circulação de pessoas nas vias públicas, sendo determinada quarentena domiciliar à toda a população.
Contudo, as medidas acima elencadas, ao passo que necessárias à contenção da proliferação da pandemia mundial do COVID-19, podem implicar em consequências no cenário das relações havidas entre particulares, dentre elas a celebração de contratos de naturezas diversas, como a locação de imóveis, sobretudo as locações não-residenciais, podendo afetar o fluxo de caixa dos estabelecimentos afetados.
Do mesmo modo, não se pode perder de vista que os Locadores, proprietários de imóveis locados, também estão sendo afetados pela pandemia e que os aluguéis são fonte de renda com a qual contam.
A questão neste cenário é: o reconhecimento do estado de calamidade pública e decretação de quarentena com a suspensão das atividades comerciais é motivo para suspensão da obrigação ao cumprimento dos contratos de locação?
As medidas publicadas pelos Governos Federal, Estadual e Municipal não trazem nenhuma determinação no sentido de cumprimento ou suspensão de obrigações contratuais havidas entre particulares, ou qualquer outra disposição neste sentido, o que enseja a aplicação de legislação civil para a resolução dos impasses porventura existentes.
É incontroverso que os contratos celebrados entre particulares devem obedecer aos princípios regentes do direito contratual brasileiro, dentre os quais há que se destacar o pacta sunt servanda, o qual imputa às partes contratantes a obrigatoriedade ao fiel cumprimento dos termos estabelecidos em contrato, diante da livre manifestação de vontade em arcar com as obrigações advindas destes, previamente ajustadas entre os contratantes.
Neste sentido, o Código Civil Brasileiro dispõe em seu artigo 389 que “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”. Concomitantemente, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) imputa ao Locador a obrigatoriedade de garantir ao Locatário o uso pacífico do imóvel, bem como ao Locatário a obrigatoriedade de adimplir com o pagamento do aluguel e encargos da locação (artigos 22, II e 23, I, respectivamente).
Denota-se, portanto, que carece de amparo legal a desobrigação dos contratantes quanto ao cumprimento dos ônus contratuais assumidos, sendo dever do Locatário se manter adimplente quanto ao pagamento do alugueis mensais, ainda que impossibilitado de exercer suas atividades comerciais no imóvel, havendo, todavia, possibilidade de se desvencilhar de eventuais prejuízos, mas não do cumprimento das obrigações contraídas.
Conclui-se, portanto, que apesar do estado de calamidade pública decretado em âmbito nacional, os contratos não estão sujeitos a causas impeditivas à sua vigência e cumprimento, devendo as partes se manterem rigorosamente adimplentes aos seus termos, recomendando-se que as partes negociem acordos pontuais, concedendo eventualmente prazos adicionais e outras medidas razoáveis e proporcionais para a preservação tanto da atividade do Locatário no imóvel quanto da renda do Locador.
Conclui-se, portanto, que a forma mais apta à solução dos impasses quanto à vigência e cumprimento dos contratos de locação celebrados é a manutenção dos pagamentos dos alugueis e encargos da locação por parte do Locatário, bem como a composição amigável entre as partes em caso de adversidades comprovadas que obstem ao cumprimento do contrato, aplicando-se os princípios do direito contratual da razoabilidade e da boa-fé objetiva dos contratantes, somados ao bom senso, eis que não existe jurisprudência dos tribunais aptas a solucionar os impasses a que se sujeitam as relações locatícias em tempos de quarentena.
ZOCCOLI SOCIEDADE DE ADVOGADOS