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IMOBILIÁRIO: CONDOMÍNIO E MEDIDAS INTERNAS

A Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP, publicou, terça-feira, 24 de março de 2.020, por meio da Comissão de Direito Imobiliário e Coordenação de Direito Condominial da 8 Subseção de Piracicaba/SP, Nota Pública de esclarecimento, objetivando dirimir dúvidas e auxiliar os integrantes, em contexto geral (síndicos, gestores condominiais em geral, moradores de loteamento fechado, associações e condômino), no combate ao novo COVID-19.

A análise diretiva do posicionamento social dos condomínios, no período de quarentena decretada, apesar de não possuir precedentes históricos, será pautada essencialmente pelo Direito de Vizinhança, previsto no Artigo 1.336, IV do Código Civil brasileiro, o qual determina que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais. Fazendo uma leitura conjunta com as atribuições do síndico previstas no artigo 1.348, também do Código Civil, chega-se à conclusão de que cabe ao condomínio fiscalizar tal dever, especialmente no que toca o uso das partes comuns e exposição aos demais condôminos e ocupantes.

 

ASSEMBLEIAS

  • Apesar de não existir, até o momento, nenhum elemento normativo que determine expressamente o cancelamento de assembleias, deve ser levado em consideração o interesse coletivo de se evitar a exposição da população a fatores de risco, evitando aglomerações e respeitando a edição de portarias, recomendações, notas e decretos emitidos pelos entes federativos.

  • Portanto, é mandatório o cancelamento de assembleias presenciais, posto que o que se busca preservar é o interesse coletivo à saúde, que nesse caso, possui predominância em detrimento ao interesse privado de ordenação do conjunto habitacional.

  • Neste sentido, necessário o CANCELAMENTO das assembleias, mesmo das já designadas, preservando a saúde coletiva dos moradores, devendo o atual síndico CONTINUAR no mandato até que ocorra a possibilidade de nova reunião assemblear e divulgar o referido cancelamento aos moradores por meio de todos os canais possíveis, como: murais, elevadores, e-mails, mensagens em redes sociais e plataformas digitais de comunicação ou qualquer outro meio que possa se comunicar o cancelamento, evitando, obviamente, a aglomeração dos moradores e demais profissionais.

* caso o síndico não observe a normativa, deverá constar no edital de convocação, item específico acerca do decreto de quarentena, convalidando os atos praticados durante o prazo que suplantou o mandato em decorrência da pandemia.

  • Como caráter de exceção, a depender do caso concreto, poderá se buscar a opção de realizar assembleia virtual, que apesar de não regulamentada, pode se mostrar um meio eficaz para sanar os casos de maior urgência. Nesse caso, deve-se analisar a confiabilidade de autenticação no sistema eletrônico de lista de presença e votação a fim de garantir a identidade das pessoas, buscando evitar futura nulidade.

 

ÁREAS COMUNS

  • Diante da situação atual e peculiar e em cumprimento ao interesse coletivo (que neste caso tende a se sobrepor ao interesse particular), os representantes (síndicos e presidentes das associações) devem e podem agir em nome da sua comunidade, restringir e até proibir, a utilização das áreas comuns, justificando-se no risco iminente e real de contaminação pela pandemia.

  • Entendem-se como áreas comuns passíveis de interdição aquelas destinadas ao convívio e lazer, tais como piscinas, salões de jogos, brinquedotecas, espaços “teen”, academias, quadras poliesportivas, playground, salões de festa, churrasqueira, salão gourmet, sauna e afins.

  • Em razão da calamidade pública enfrentada, a administração possui prerrogativa de agir.

 

ELEVADORES, GARAGENS E DEMAIS ÁREAS COMUNS

  • Recomenda-se que a circulação dentro dos elevadores seja realizada somente uma família por vez e que o condomínio disponibilize álcool em gel (70%) em seu interior, bem como nos “halls” de entrada e garagens.

  • A circulação pelos elevadores não pode ser impedida, contudo recomenda-se divulgação de comunicados e materiais educativos para que a movimentação seja feita preferencialmente pelas escadas, onde a ventilação normalmente é privilegiada.

  • Por consequência lógica o serviço de limpeza deverá manter os corrimãos e maçanetas sempre higienizados.

  • A utilização das garagens deve ser o mais breve possível, pelo tempo necessário de entrar e sair com os veículos.

  • Recomenda-se que os serviços não essenciais sejam suspensos.

  • Recomenda-se que todas as portas e janelas fiquem abertas constantemente para circulação do ar, evitando a propagação do vírus, evitando ainda, o contato manual nestes objetos, reduzindo, efetivamente, a possibilidade de contaminação.

  • Os profissionais responsáveis pela limpeza das áreas comuns deverão ser orientados e receber equipamentos de proteção individual, intensificando a higienização de corrimões, balcões, eletrodomésticos, bebedouros, maçanetas, elevadores, controles

  • de acesso.

 

PORTARIA

  • Recomenda-se a substituição do acesso digital ou por digitação de senha para cartão magnético ou abertura manual por meio do porteiro.

  • Porém, caso não seja possível, deve ser orientado o uso de álcool em gel (70%) antes e após o uso dos equipamentos de biometria e de digitação numérica.

  • A limpeza dos sistemas de acesso por contato físico deverá ser realizada de forma constante.

  • Recomenda-se a distância de 1m a 1,5m entre as pessoas, se possível autorizando a entrada de uma pessoa por vez nas eclusas (gaiolas ou áreas de segurança) para manter o fluxo controlado e evitar concentração de pessoas.

 

VISITANTES E PRESTADORES DE SERVIÇO

Apesar de não haver a possibilidade de impedir, até o momento, acesso de visitantes, bem como de prestadores, desde que a atividade seja essencial, normalmente relacionada à manutenção, caberá ao Síndico a autonomia de proibir a realização de obras não essenciais.

Todos aqueles que prestam serviços dentro das dependências dos condomínios e loteamentos fechados deverão estar atentos às medidas necessárias de limpeza e assepsia.

Aos colaboradores diretos ou terceirizados que atuem no âmbito administrativo, recomenda-se a adoção da prestação de seus serviços via “home office”, bem como sejam observadas as disposições contidas na já citada MEDIDA PROVISÓRIA Nº 927, DE 22 DE MARÇO DE 2020, a qual dispõe sobre as medidas trabalhistas para enfrentamento do estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020, e da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (covid-19).

Os colaboradores que estiverem com sintomas de gripe, devem ser substituídos, e aqueles que apresentarem os sintomas próprios do Covid19, devem procurar o hospital ou posto de saúde a fim de terem as faltas justificadas, não incorrendo em abandono de emprego ou comprometendo seus rendimentos.

Quanto aos funcionários que pertencem a algum grupo de risco ou ainda aqueles que forem portadores de doenças crônicas, necessária cautela redobrada. Não sendo possível que se afastem de suas funções, recomendamos que negociem com os seus empregadores, mediante acordo individual escrito, condições mais seguras de trabalho. É dever legal e moral dos moradores comunicar ao síndico e representantes legais das associações, sobre eventual contágio ou suspeita deste, para a não propagação da doença, evitando que toda coletividade seja colocada em risco.

Além disso, quando pessoas infectadas ou com suspeitas disso circularem na área comum, devem ser pontuais e utilizarem máscaras e luvas descartáveis.

Em caso de morador infectado recomenda-se a intensificação da limpeza das áreas comuns próximas à unidade privativa.

Condomínios onde as unidades tenham finalidade exclusivamente comercial deverão seguir estritamente as orientações das autoridades públicas e órgãos de saúde, bem como às ordens de fechamento e interrupção das atividades comerciais com atendimento presencial e de serviços não essenciais, conforme disposto no Decreto Estadual 64.881, de 22/3/2020 e Decreto federal nº 10.282, de 20 de março de 2020.

Importante ressaltar que não cabe ao síndico ou ao representante legal de associação proibir o funcionamento de determinado estabelecimento, devendo eventual descumprimento da obrigação legal de fechamento ser reportado à autoridade pública competente para que as providências sejam adotadas.

O síndico ou representante de associação que for conivente poderá ser responsabilizado em caso de comprovada omissão ou negligência.

Recomenda-se que todas as medidas adotadas durante esse período sejam registradas em Livro de Atas, para que haja um histórico desses eventos.

As medidas excepcionais aqui defendidas encontram respaldo no artigo 196 da Constituição Federal: “Art. 196. A saúde é direito de todos e dever do Estado, garantido mediante políticas sociais e econômicas que visem à redução do risco de doença e de outros agravos e ao acesso universal e igualitário às ações e serviços para sua promoção, proteção e recuperação.”.

Ressalte-se que o descumprimento de regras que visam proteger a saúde dos ocupantes, estará sujeito à multa, ou ainda, a outras medidas judiciais, destacando-se ainda que são crimes contra a saúde pública propagar doenças (artigo 267 do Código Penal) e descumprir determinações do poder público para evitar propagação de doença contagiosa (artigo 268 do Código Penal).

Por fim, vale destacar que o conteúdo deste comunicado possui caráter ilustrativo e informativo, visando dirimir dúvidas gerais, conforme indicações da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP, 8ª Subseção de Piracicaba/SP. Casos isolados deverão, necessariamente, passar pelo juízo de valor e competente análise do departamento jurídico do condomínio ou de profissional habilitado para tanto.

 

ZOCCOLI SOCIEDADE DE ADVOGADOS

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